KÄUFER: Ist es einfach, in Spanien zu fahren?
Besonders für Kunden aus Großbritannien, wo das Lenkrad auf der rechten Seite des Autos ist und man auf der linken Straßenseite fährt, kann das Fahren in Spanien beim ersten Mal entmutigend wirken….. Aber keine Sorge. Unser Two Minute Tuesday-Video über das Autofahren in Spanien wird Sie beruhigen.
Die Straßen hier sind glatt, eben, frei von Schlaglöchern und haben nur wenig Verkehr. Schauen Sie sich das Video an, um etwas beruhigter zu sein.
KÄUFER: Wie groß ist die maximale Baufläche auf RUSTIKALEM Land?
Bitte denken Sie daran, dass jede Ayuntamiento (Gemeindeverwaltung) ihre eigene Auslegung der Gesetze hat. Die neuen valencianischen Planungsgesetze von 2014 berücksichtigen jedoch auch ökologische und umweltbezogene Aspekte.
Land, das unter die Definition dieser Kategorie fällt, ist ebenfalls im Generalplan angegeben, der in Ihrem Rathaus eingesehen werden kann. Wie der Name schon sagt und wie Sie es wahrscheinlich erwarten, liegt rustikales Land außerhalb der Stadt oder des Dorfes und oft am Rand des geografischen Gebiets der Gemeindeverwaltung.
Im Gegensatz zu städtischem Land, bei dem die Regeln von der örtlichen Gemeindeverwaltung festgelegt werden, bestimmt in diesem Fall die Regionalregierung die Regeln für die Mindestgröße des Baugrundstücks in rustikalen Gebieten. Beispielsweise gibt die Regionalregierung von Valencia klar an, dass das Gesetz eine Mindestfläche von 10.000m2 für jede Bebauung auf rustikalem Land vorschreibt.
Andere Regionen können abweichen, daher ist es ratsam, sich gleich zu Beginn Ihrer Suche nach einem geeigneten Grundstück mit Ihrer örtlichen Gemeindeverwaltung in Verbindung zu setzen. Rustikales Land kann jedoch weiter in drei verschiedene Kategorien unterteilt werden: Geschützt, Eingeschränkt oder Bauland. Es ist also nicht immer der Fall, dass Sie auf einem Grundstück, das 10.000m2 oder größer ist, bauen dürfen. Auch hier sind diese Kategorien im Generalplan aufgeführt, der im örtlichen Rathaus verfügbar ist, und sollten vor Abschluss eines Kaufvertrags überprüft werden.
Rustikales Land ist in der Regel viel günstiger pro m2 als städtisches Land; das Problem ist, dass Sie viel mehr Quadratmeter kaufen müssen, um ein Grundstück zu haben, das groß genug zum Bauen ist!
Valencianische Bauvorschriften:
Dies ist immer auf 2 % der Grundstücksgröße festgelegt – Auf einem Grundstück von 10.000m2 ist es möglich, das Erdgeschoss mit einer maximalen Fläche von 200m2 zu bebauen. Dies ist immer auf 4 % der Grundstücksgröße festgelegt.
Auf einem Grundstück von 10.000m2 ist es möglich, zwei Stockwerke mit jeweils 200m2 zu bauen, was eine Gesamtkonstruktionsfläche von 400m2 ergibt. Es sollte beachtet werden, dass dies die maximalen Flächen sind, und die Konstruktion kann einen Keller (der die gleiche Fläche wie das Erdgeschoss haben kann), Terrassen, Veranden/Pergolen und einen Pool ausschließen.
Es gibt weitere Regeln, die die maximale Höhe des Gebäudes regeln. Rustikale Häuser sind auf zwei Stockwerke begrenzt. Die Regeln für die Höhe von Grundstücksmauern variieren, typischerweise zwischen 1 und 1,80 Metern.
Ästhetisches Erscheinungsbild: Wie zu erwarten ist, müssen Häuser, die auf rustikalem Land gebaut werden, so gestaltet sein, dass sie mit den umliegenden Grundstücken und der allgemeinen Umgebung harmonieren. Beispielsweise ist es unwahrscheinlich, dass Sie die Genehmigung erhalten, eine moderne, glasverkleidete Villa im Ibiza-Stil auf einem rustikalen Grundstück zu bauen. Traditionelle rustikale Landhäuser sind allgemein als Finca’s bekannt und entweder mit Stein verkleidet oder vollständig aus Stein gebaut.
Regeln bezüglich der Ästhetik werden von der Gemeindeverwaltung festgelegt und variieren daher von Region zu Region. Einige Verwaltungen können strenge Regeln für die Dachausrichtung, Fensterarten, Anzahl und Dimensionen von Bögen, Baumaterialien usw. haben, während andere weniger strenge Beschränkungen haben – wenn überhaupt.
Trotz der oben genannten Einschränkungen werden inzwischen viele modern inspirierte Villen gebaut, die sich überraschend gut in die Umgebung einfügen. Sowohl Kunden, Bauherren als auch Architekten legen zunehmend Wert auf Umwelt- und Nachhaltigkeitsaspekte bei der Planung und dem Bau neuer Immobilien.
KÄUFER: Vermeiden Sie Bußgelder für Unterdeklarationen... Was Sie wissen müssen!
Bis vor kurzem war es in Spanien eine ziemlich gängige Praxis, den Kaufpreis der Immobilie beim Notar zu niedrig anzugeben, um die Kaufsteuer zu senken.
Es war in Spanien üblich, beim Kauf einer Immobilie einen bestimmten Prozentsatz in Schwarzgeld zu zahlen, was fast ein akzeptierter Teil des Immobilienkaufs war. Wenn die Immobilie 200.000€ kostete, wurde zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart, einen bestimmten Prozentsatz als Betrag im Kaufvertrag zu deklarieren, und der Rest wurde in bar bezahlt… was als Schwarzgeld bekannt war.
Warum stimmten Käufer und Verkäufer dem zu? Die einfache Antwort lautet: Um Steuern zu vermeiden.
Der Verkäufer stimmte dem zu, wenn er einen Gewinn mit seiner Immobilie gemacht hatte, um die Kapitalertragssteuer auf den Gewinn zu vermeiden, den er erzielt hatte. Dies nennt man INCREMENTO PATRIMONIAL.
Der wahrgenommene Vorteil für den Käufer ist, dass man beim Kauf 10% Steuer auf den Kaufpreis an die Regierung zahlen muss.
Offensichtlich gilt: Je niedriger der deklarierte Preis, desto weniger Steuer muss man zahlen… jedoch habe ich das Wort „wahrgenommen“ in dieser Aussage verwendet, und ich werde dies später erklären.
Glücklicherweise sind diese Zeiten des „Schwarzgelds“ längst vorbei, und das liegt an der Finanzkrise, die die Immobilienpreise gesenkt hat, nicht viele Verkäufer Kapitalertragssteuer zahlen müssen, Käufer immer cleverer werden, die neue Generation von Immobilienagenturen ihren Kunden transparente und klare Transaktionen bieten möchte und vielleicht, was am wichtigsten ist, das Finanzamt (die Hacienda in Spanien) jetzt nicht mehr ein Auge zudrückt.
Nun, lassen Sie mich erklären, warum es immer am besten ist, den tatsächlichen Immobilienpreis bei der Notarielle Erklärung anzugeben.
1.- Sie wollen nicht in ein fremdes Land ziehen, das Ihr zukünftiges Zuhause sein soll, und die erste Handlung ist es, das Steuersystem zu betrügen. Ich bin sicher, Sie tun dies nicht in Ihrem Heimatland, also warum sollten Sie es hier tun wollen?
2.- Wenn das Finanzamt glaubt, dass Sie den Verkaufspreis Ihrer Immobilie zu niedrig angegeben haben, müssen Sie die Differenz nachzahlen, was 10% der Differenz zwischen dem angegebenen und dem tatsächlichen Preis ausmacht, plus eine hohe Strafe.
3.- Denken Sie daran, dass ich das Wort „wahrgenommen“ verwendet habe... jetzt passen Sie gut auf: Wenn Sie den Preis heute zu niedrig angeben, sparen Sie 10% Steuer auf den Kaufpreis, aber das wird Sie in der Zukunft einholen, da Ihr Kaufvertrag den zu niedrig angegebenen Preis enthält, wenn Sie verkaufen. Hoffentlich machen Sie einen schönen Gewinn beim Verkauf Ihrer Immobilie, aber wenn Sie den Preis zu niedrig angegeben haben, wird dieser Gewinn auf dem Papier noch größer aussehen und Sie werden Kapitalertragssteuer von 19-21% zahlen. Sie sparen heute 10% und zahlen in der Zukunft 21%... Das ist kein gutes Geschäft in den Augen von irgendjemandem.
Zeigen wir ein Beispiel basierend auf dem Kauf einer Villa für 200.000€:
Wenn Sie den Preis der Immobilie um 50.000€ zu niedrig angeben und „Schwarzgeld“ bezahlen, wird Ihr Kaufvertrag zeigen, dass Sie 150.000€ für die Immobilie bezahlt haben, und Sie vermeiden eine Steuer von 10% auf 50.000€, was 5.000€ entspricht.
Sie laufen jedoch Gefahr, vom Finanzamt erwischt zu werden, und müssen die geschuldete Steuer, Zinsen und eine Strafe zahlen.
Das nächste Problem tritt auf, wenn Sie verkaufen. Wenn Sie mit Gewinn verkaufen, sagen wir für 250.000€, müssen Sie Kapitalertragssteuer von 19-21% auf den Gewinn zahlen. Laut Ihrem Kaufvertrag haben Sie 150.000€ bezahlt, sodass Sie nun Steuern auf den Gewinn von 100.000€ zahlen müssen = +/- 20.000€.
Ganz ehrlich, weder das Risiko noch die Mathematik sprechen dafür, dass dies auf lange Sicht eine gute geschäftliche Entscheidung ist.
Wie weiß das Finanzamt, dass Sie den Preis zu niedrig angegeben haben?
In Wahrheit wissen sie es nicht.
Sie haben eine grobe Schätzung dessen, was jedes Haus wert ist, basierend auf den Formeln der Gemeindesteuerbewertung, und dies wird als katastraler Wert bezeichnet, ähnlich wie der steuerliche Wert im Vereinigten Königreich, sowie geografische Verkaufsdaten. Dies ist jedoch nicht 100% genau und berücksichtigt nicht, dass Sie möglicherweise ein wirklich gutes Geschäft gemacht haben, der Verkäufer möglicherweise sehr motiviert war zu verkaufen oder Ihre Immobilie viele Renovierungsarbeiten erforderte, um den Standard der Gegend zu erreichen.
Und hier wird es knifflig.
Wenn das Finanzamt glaubt, dass Sie den Preis zu niedrig angegeben haben, werden sie versuchen, die Differenz, Zinsen und eine Strafe zurückzufordern... Glauben Sie mir, das wird kein angenehmes Schreiben sein…
Aber nicht alles ist verloren. Wenn Sie den vollen Preis für die Immobilie gezahlt haben und nicht an einer Preisuntererklärung beteiligt waren, haben Sie wenig zu befürchten. Mit der Unterstützung Ihres Anwalts und Ihres Maklers können Sie nachweisen, dass Sie den richtigen Preis für die Immobilie bezahlt haben.
Der Makler wird den Preis zeigen können, zu dem die Immobilie zum Verkauf angeboten wurde.
Sie können auch den Preis ähnlicher Immobilien zeigen, die ebenfalls verkauft wurden.
Wenn die Immobilie renovierungsbedürftig war, können Sie Fotos/ oder Videos sowie Steuerquittungen für alle durchgeführten Renovierungsarbeiten vorlegen.
Ihr Anwalt kann die Geldtransfers in und aus seinem Mandantenkonto nachweisen.
Sie können die Mittel für den Kauf der Immobilie nachweisen.
Mit etwas Ausdauer und Hartnäckigkeit Ihres Anwalts können Sie das Urteil aufheben lassen.
Fazit.
Fragen Sie immer Ihren Makler, ob es ein Risiko gibt, dass das großartige Schnäppchen einer Immobilie, die Sie kaufen, Gefahr läuft, unterbewertet zu werden, und überprüfen Sie dies auch mit Ihrem Anwalt vor dem Kauf.
Sehr bald werden wir dieses Thema in unserem Two Minute Tuesday Video Blog für Käufer und Verkäufer behandeln, also stellen Sie sicher, dass Sie einschalten.
KÄUFER: Wie ist das Wetter in Hondón?
Diese Frage wird uns von jedem einzelnen unserer Kunden gestellt.
Abgesehen von der Lage und der natürlichen Schönheit der Region ist eines der größten Kriterien, sich in Spanien und besonders im Hondón-Tal niederzulassen, das Klima.
Das Tal genießt das ganze Jahr über ein sehr angenehmes Klima, mit einem langen, heißen Sommer, in dem die Temperatur in den dreißiger Jahren liegt. Meine Lieblingsjahreszeit ist der Frühling und der Herbst, mit Temperaturen in den Zwanzigern, und ein kurzer Winter, in dem es gelegentlich auf einstellige Zahlen sinkt.
Im Winter werden Sie keine Eiskratzer oder Schneeschaufeln benötigen, aber Sie wechseln von Shorts und T-Shirts zu etwas Wärmerem.
Der meiste Regen fällt von Februar bis April, und danach gibt es im Rest des Jahres nur sehr wenig Regen, es sei denn, es gibt einen starken Regenschauer oder ein Gewitter. Zwischen Mai und Oktober können Sie wenig bis keinen Regen erwarten.
KÄUFER: Ist Strom in Spanien teuer?
Diese Frage wird mir jede Woche von Kunden gestellt, die besichtigen, kaufen oder mieten.
Die Antwort ist wie gewohnt etwas kompliziert.
Gas ist in Spanien nicht so weit verbreitet wie im Vereinigten Königreich oder Nordeuropa, sodass die meiste Heizung und alle Klimaanlagen elektrisch betrieben werden. Die meisten Haushaltsgeräte sind ebenfalls Kaltwasseranschlussgeräte (Geschirrspüler/Waschmaschinen) und erhitzen das Wasser, anstatt eine warme Wasserleitung zu nutzen. Daher wird Ihr tatsächlicher Stromverbrauch wahrscheinlich höher sein, da der Großteil Ihres Energieverbrauchs elektrisch basiert ist.
Es gibt jedoch Möglichkeiten, dies zu mildern. Es gibt Tages- und Nachttarife, bei denen Sie je nach Tageszeit günstigeren Strom erhalten. Während ich dies im Frühling schreibe, profitiere ich von günstigerem Strom bei meinem Anbieter Iberdrola von 23 Uhr bis 13 Uhr am nächsten Tag. Ich lasse meine Waschmaschine, Geschirrspüler, Warmwasserbereiter und Poolpumpe während dieses Niedrigtarifzeitraums laufen. Sie können einen Gasofen installieren, der mit Gasflaschen betrieben wird, die günstig zu kaufen sind, und viele Menschen haben Gas-Wasserkocher. Es macht wirklich einen Unterschied, und zum ersten Mal können Sie sehen, wie Ihre Rechnungen sinken.
Moderne Klimaanlagen sind viel günstiger im Betrieb als ältere Geräte. Sie sind auch günstiger zum Heizen als zum Kühlen.
Ich habe einen Holzofen für die Wintermonate, und 250 € Holz heizen die gesamte Villa für den ganzen Winter.
Und der beste Rat... werfen Sie den Elektroherd weg und gehen Sie nach draußen, um ein BBQ zu machen. Mehr als 300 sonnige Tage im Jahr... nutzen Sie sie.
KÄUFER: Sicher Kaufen in Spanien - Ihr Vertrauen in unseren Händen.
Hondon Valley Homes ist eines der Gründungsmitglieder von Safe Buy Spanien.
Wir haben diese Gruppe gegründet, weil wir es leid waren, die unehrlichen Taktiken einiger lokaler Makler im Umgang mit Käufern und Verkäufern zu sehen.
Wir wollten eine Gruppe von gleichgesinnten Maklern initiieren, die über dem akzeptierten Standard operieren, eine Gruppe von legalen, steuerzahlenden Maklern, die seit mindestens 5 Jahren etabliert sind und eine tadellose Bilanz in Kundenservice und Zufriedenheit haben.
Schau dir unseren Blogbeitrag über SBS hier an.
KÄUFER: Eigentum oder Erbpacht?
Es ist unwahrscheinlich, dass Sie in diesem Teil Spaniens viele Erbpachtverhältnisse finden werden.
Wenn Sie eine Villa oder ein Haus kaufen, kaufen Sie das Land, auf dem sich die Immobilie befindet. Wenn Sie jedoch eine Wohnung kaufen, kaufen Sie die Wände, den Boden, die Decke und den Balkon.
KÄUFER: Wie lange dauert es, ein Haus in Spanien zu kaufen?
Es gibt keine genaue Antwort auf diese Frage.
Unsere schnellste Fertigstellung war 10 Tage von der Besichtigung bis zum Abschluss und dem Einzug der Käufer. Dies konnte nur mit der Hilfe beider Anwälte erreicht werden, die zusammenarbeiteten, und natürlich mit den Verkäufern, die glücklicherweise bereits eine alternative Unterkunft arrangiert hatten.
Die normale Dauer von der Angebotsannahme bis zur Fertigstellung variiert zwischen 4 Wochen im schnellen Fall und 12 Wochen oder mehr.
Ich schätze, dass 6 Wochen die Norm sind, jedoch ist das Abschlussdatum ein gegenseitig vereinbartes Datum, das nicht nur für die Käufer und Verkäufer günstig sein muss, sondern auch der Anwalt der Käufer vollständig zufrieden sein muss, dass die Immobilie zu 100% korrekt ist und bereit für den Abschluss.
Unser Rat ist, den Makler, die Verkäufer und Ihren Anwalt so schnell wie möglich über den Zeitrahmen zu informieren, damit alle auf ein gemeinsames Ziel hinarbeiten.
KAUFER: Brauche ich ein spanisches Bankkonto?
Für den Kauf ist es nicht unbedingt notwendig, aber Sie müssen nach dem Abschluss ein Konto in Spanien eröffnen.
Die meisten unserer Kunden überweisen die Mittel zum Kauf ihrer Immobilie auf das Konto ihres Anwalts. Dies ist sowohl günstiger als auch einfacher, als zuerst auf Ihr eigenes Konto in Spanien zu überweisen und dann vor dem Abschluss auf das Anwaltkonto, da dies Bankgebühren spart. Am Tag des Abschlusses wird der Anwalt alle Überweisungen tätigen, um den Verkäufern, Gebühren und Steuern zu zahlen.
Sie benötigen jedoch ein Bankkonto, um Ihre Versorgungsunternehmen, Internet, Mobiltelefon sowie Kommunalsteuern usw. zu bezahlen.
Wir können Ihnen helfen, ein Konto vor Ort zu eröffnen, da wir ausgezeichnete Verbindungen zu den Banken in Hondon haben und wir können sogar arrangieren, dass das Konto in der Sprache Ihrer Wahl geführt wird.
KÄUFER: Erzählen Sie mir von dem Hondon-Tal.
Warum sollten Sie das Hondon-Tal wählen?
Anstatt darüber zu lesen, warum sehen Sie sich nicht einen unserer Two Minute Tuesday-Videoblogs an, in denen erklärt wird, warum anspruchsvolle Käufer aus aller Welt sich entscheiden, das Hondon-Tal zu ihrem Zuhause zu machen.
Das Hondon-Tal im Verhältnis zur Küste, den Flughäfen und den Städten.
KÄUFER: Forschung ist das Geheimnis für erfolgreiches Immobilienkaufen in Spanien.
Forschung, Forschung und dann noch ein bisschen mehr Forschung.
Vielleicht sind Sie mit den Einzelheiten des Immobilienmarktes in Ihrem eigenen Land gut vertraut, aber obwohl er ähnlich ist, gibt es in Spanien subtile Unterschiede, die für Sie als potenziellen Käufer einen großen Unterschied machen können.
Wenn Sie einen neuen Fernseher kaufen, können Sie stundenlang recherchieren. Sie lesen Bewertungen, gehen auf Foren, sehen sich technologische TV-Shows an, Sie können sogar jemandem beim Auspacken und Bewerten von Produkten online zuschauen. Der Punkt ist, dass Sie, wenn Sie sich entscheiden, welchen Fernseher Sie kaufen möchten, alle Fakten, Spezifikationen, Bewertungen und Preise zur Verfügung haben…… und trotzdem habe ich oft Kunden, die mit Budgets von 2, 3 oder sogar 400.000€ nach Spanien kommen und bedauerlicherweise wenig Wissen darüber haben, was eine der größten Investitionen sein könnte, die sie wahrscheinlich jemals tätigen werden.
Also, in welchen Bereichen sollten Sie Ihre Hausaufgaben machen? Werfen Sie einen Blick auf unseren Artikel im Blog-Bereich, der alle wichtigen Aspekte der Forschung behandelt, die Sie durchführen müssen, um es beim ersten und einzigen Mal richtig zu machen.
KÄUFER: Die NIE... Was ist das, warum brauche ich es und wo kann ich eines bekommen?
Die NIE-Nummer ist eine Steueridentifikationsnummer für Ausländer und steht für número de identificación de extranjero.
Warum brauchst du eine?
- Du wirst eine NIE benötigen, wenn du eine Immobilie kaufen möchtest
- Um die Versorgungsdienste in deinem Namen in deiner neuen Immobilie anzuschließen
- Um ein Bankkonto zu eröffnen, könnte es erforderlich sein, eine zu haben
- Um ein Fahrzeug zu kaufen
- Um in Spanien zu arbeiten oder zu studieren
Wenn du mehr über die NIE erfahren möchtest, folge bitte dem untenstehenden Link zu unserem vollständigen Artikel über die NIE in unserer Blog-Sektion oder dem Link zu Steven, der die NIE-Nummer in unserem Video-Vlog Two Minute Tuesday erklärt.
