COMPRADORES: ¿Es fácil conducir en España?
Especialmente para los clientes que vienen del Reino Unido, donde el volante está a la derecha del coche y se conduce por el lado izquierdo de la carretera, conducir en España por primera vez puede parecer una tarea intimidante….. Sin embargo, no todo está perdido. Nuestro video de Two Minute Tuesday sobre conducir en España te tranquilizará.
Las carreteras aquí son lisas, planas, sin baches y con muy poco tráfico. Echa un vistazo al video para tener un poco de tranquilidad.
COMPRADORES: ¿Cuál es la máxima superficie de construcción en suelo RÚSTICO?
Recuerde que cada Ayuntamiento tiene su propia interpretación de las leyes, sin embargo, las nuevas leyes urbanísticas valencianas de 2014 también tienen en cuenta consideraciones ecológicas y medioambientales.
El terreno que entra dentro de la definición de esta categoría también está delineado en el Plan General, que se puede consultar en su Ayuntamiento. Como sugiere el nombre, y como probablemente espera, el suelo rústico se encuentra fuera de la propia ciudad o pueblo y, a menudo, en los límites del territorio geográfico del Ayuntamiento.
A diferencia del suelo urbano, donde las normas son establecidas por el Ayuntamiento local, en este caso es el gobierno regional quien establece las normas respecto al tamaño mínimo de la parcela en áreas rústicas. Por ejemplo, el Gobierno Regional de Valencia establece claramente que la ley requiere un área mínima de 10.000m2 para que se pueda construir en suelo rústico.
Otras regiones pueden variar, por lo que es aconsejable consultar con su Ayuntamiento local al inicio de su búsqueda de una parcela adecuada. Sin embargo, el suelo rústico puede luego subdividirse en tres categorías diferentes: protegido, restringido o suelo edificable. Por lo tanto, no siempre es el caso que solo porque la parcela tenga 10.000m2 o más se pueda construir en ella. Nuevamente, estas categorías se muestran en el Plan General disponible en el Ayuntamiento local y deben verificarse antes de llegar a cualquier acuerdo de compra.
El suelo rústico tiende a ser mucho más barato por m2 que el suelo urbano; ¡el problema es que necesita comprar muchos más metros cuadrados para tener una parcela lo suficientemente grande como para construir!
Restricciones de huella de propiedad en Valencia:
Esto siempre está fijado en un 2% del tamaño de la parcela – Así, en una parcela de 10.000m2 es posible construir una planta baja con un máximo de 200m2 de área construida total. Esto siempre está fijado en un 4% del tamaño de la parcela.
En una parcela de 10.000m2 es posible construir dos pisos de 200m2 cada uno, haciendo un área total construida de 400m2. Cabe señalar que estas son las áreas máximas de ocupación y la construcción puede excluir un sótano (que puede tener la misma área que la planta baja), terrazas, porches/pérgolas y una piscina.
Existen otras reglas que rigen la altura máxima del edificio. Las casas rústicas están limitadas a dos plantas. Las reglas varían en cuanto a la altura de los muros de los límites vendidos, típicamente de 1 a 1,80 metros.
Apariencia estética: Como era de esperar, para mantener un efecto de casa de campo tradicional, las propiedades construidas en suelo rústico deben integrarse con las propiedades circundantes y el área en general. Por ejemplo, sería poco probable obtener permiso para construir una villa moderna de estilo ibicenco con fachada de vidrio en un terreno interior o rústico. Las casas rústicas tradicionales en el interior suelen ser conocidas como Fincas y están revestidas en piedra o construidas completamente de piedra.
Las reglas sobre estética las establece el Ayuntamiento y, por lo tanto, varían de una zona a otra. Algunos Ayuntamientos pueden tener reglas estrictas sobre la orientación del techo, los tipos de ventanas permitidas, el número y las dimensiones de los arcos, los materiales de construcción, etc., mientras que otros municipios pueden tener restricciones menos rígidas, si es que las tienen.
A pesar de lo anterior, ahora se están construyendo muchas más villas modernas inspiradas por arquitectos, y estas sorprendentemente se integran con las características del entorno. Tanto los clientes, como los constructores y los arquitectos están mirando hacia el medio ambiente y la sostenibilidad al diseñar y construir nuevas propiedades.
COMPRADORES: Evita las multas por declaración incorrecta... ¡Lo que necesitas saber!
Hasta hace poco, era una práctica bastante común en España declarar un precio inferior al del inmueble en la notaría para reducir el impuesto de compra al comprar.
Solía ser una práctica común en España pagar un porcentaje determinado de dinero negro al comprar una propiedad, y era casi una parte aceptada de la compra de una propiedad. Si la propiedad costaba 200.000€, se acordaba entre el comprador y el vendedor que declararían un porcentaje determinado como cifra en las escrituras y el resto se pagaría en efectivo….. Lo que se conocía como dinero negro.
¿Por qué aceptaban esto compradores y vendedores……. La respuesta simple es evitar impuestos.
El vendedor aceptaba si había obtenido una ganancia en su propiedad para evitar el impuesto sobre las ganancias de capital de la ganancia que había obtenido. Esto se llama INCREMENTO PATRIMONIAL.
El beneficio percibido para el comprador es que al comprar pagas un 10% de impuesto sobre el precio de compra.
Obviamente, cuanto más baja sea la cantidad declarada, menos impuestos pagarás…… Sin embargo, usé la palabra “percibido” en esta declaración y lo explicaré más adelante.
Afortunadamente, estos días de “dinero negro” han quedado atrás y esto se debe a la crisis financiera que redujo los precios de las viviendas y a que no muchos vendedores tuvieron que pagar impuestos sobre las ganancias de capital, a que los compradores se volvieron más astutos, a que la nueva generación de agencias inmobiliarias desea que sus clientes tengan transacciones claras y transparentes, y quizás lo más importante, la oficina de impuestos, llamada Hacienda en España, ya no cierra los ojos al problema.
Así que déjame explicarte por qué siempre es mejor mostrar un reflejo verdadero del precio de la propiedad al declararlo ante el notario.
1.- No quieres mudarte a un país extranjero que esperas sea tu hogar y que la primera acción sea defraudar al sistema tributario. Estoy seguro de que no haces esto en tu país de origen, así que ¿por qué querrías hacerlo aquí?
2.- Si la oficina de impuestos cree que has declarado un precio inferior al de venta de tu propiedad, tendrás que pagar la subdeclaración, que es el 10% de la diferencia entre el precio subdeclarado y el real, más una fuerte multa.
3.- Recuerda que utilicé la palabra “percibido”... ahora pon atención: Si subdeclaras hoy ahorrarás el 10% de impuestos sobre el costo de compra, sin embargo, esto te regresará en el futuro ya que tus escrituras declararán el precio subdeclarado cuando vendas. Ojalá obtengas una buena ganancia cuando vendas la propiedad, pero si has subdeclarado, esta ganancia en papel parecerá aún mayor y pagarás el impuesto sobre las ganancias de capital del 19-21%. Ahorras al 10% y pagas al 21% en el futuro….. No es un buen trato en ningún libro.
Vamos a mostrar un ejemplo basado en la siguiente compra de una villa por 200.000€
Si subdeclaras la propiedad en 50.000€ y pagas “dinero negro”, tus escrituras mostrarán que pagaste 150.000€ por la propiedad y ahorrarás el 10% de impuestos sobre 50.000€, lo que equivale a 5.000€.
Sin embargo, corres el riesgo de ser atrapado por la Hacienda y tendrás que pagar los impuestos adeudados, intereses y una multa.
El siguiente problema surge cuando vendes. Si vendes con ganancia, digamos 250.000€, tendrás que pagar el impuesto sobre las ganancias de capital del 19-21% sobre la ganancia. Según tus escrituras, pagaste 150.000€, por lo que ahora serás responsable de pagar impuestos sobre una ganancia de 100.000€ = +/- 20.000€
Sinceramente, ni el riesgo vale la pena, ni las matemáticas respaldan una buena decisión de negocio a largo plazo.
Entonces, ¿cómo sabe la Hacienda que has subdeclarado?
En realidad, no lo saben.
Tienen una estimación aproximada de lo que vale cada casa, basada en fórmulas de valoración del impuesto de bienes inmuebles y esto se llama el valor catastral, que es similar al valor tasable en el Reino Unido, así como datos geográficos de ventas. Sin embargo, esto no es 100% preciso y no tiene en cuenta que podrías haber obtenido una buena oferta, el vendedor pudo haber estado muy interesado en vender, o tu propiedad necesitaba una gran renovación para ponerla a la altura de los estándares del área.
Y aquí es donde se complica.
Si la oficina de impuestos cree que has subdeclarado, intentarán recuperar la subdeclaración, los intereses y una multa….. Lo cual, créeme, no sería una carta agradable para abrir……
No todo está perdido, sin embargo. Si has pagado el precio completo por la propiedad y no has estado involucrado en ninguna subdeclaración, tienes poco que temer. Con el apoyo de tu abogado y agente, podrás demostrar que has pagado el precio correcto por la propiedad.
El agente podrá mostrar el precio por el cual se publicitó la propiedad para la venta.
También puedes mostrar el precio por el cual propiedades similares también se han vendido.
Si la propiedad necesitaba renovación, puedes mostrar fotos/video, así como recibos fiscales de todas las obras realizadas para ponerla a estándar.
Tu abogado podrá mostrar las transferencias de dinero dentro y fuera de su cuenta cliente.
Podrás justificar los fondos para la compra de la propiedad.
Con un poco de persistencia y tenacidad por parte de tu abogado, podrás anular el fallo.
En conclusión.
Siempre pregunta a tu agente si existe el peligro de que la fabulosa ganga de propiedad que estás comprando pueda estar sujeta a una subdeclaración y verifique esto nuevamente con tu abogado antes de la compra.
Muy pronto trataremos este tema en nuestro videoblog de Two Minute Tuesday para compradores y vendedores, así que asegúrate de sintonizar.
COMPRADORES: ¿Cómo es el clima en Hondón?
Nos hacen esta pregunta todos y cada uno de nuestros clientes.
Aparte de la ubicación y la belleza natural de la zona, uno de los mayores factores para elegir mudarse a España y, especialmente, al Valle de Hondón es el clima.
El valle disfruta de un clima muy agradable durante todo el año, con un largo y caluroso verano con temperaturas en los treinta grados, mi época favorita del año es la primavera y el otoño con temperaturas en los veinte grados, y un invierno corto cuando, de vez en cuando, las temperaturas bajan a cifras de un solo dígito.
No necesitarás raspadores de hielo para el parabrisas ni palas para la nieve en invierno, pero sí cambiarás de pantalones cortos y camisas de manga corta a algo un poco más abrigado.
La mayor parte de la lluvia caerá entre febrero y abril, y después de eso muy poca lluvia a lo largo del año, a menos que haya un gran aguacero o tormenta. Se puede esperar poca o ninguna lluvia entre mayo y octubre.
COMPRADORES: ¿Es cara la electricidad en España?
Es una pregunta común que me hacen semanalmente los clientes que están viendo, comprando o alquilando.
La respuesta, como siempre, es un poco complicada.
El gas no es tan común en España como lo es en el Reino Unido o el norte de Europa, por lo que la mayoría de la calefacción y toda la refrigeración se hace mediante electricidad. La mayoría de los electrodomésticos también son de llenado de agua fría (lavavajillas/ lavadoras) y calientan el agua en lugar de tomar una entrada de agua caliente. Así que tu consumo real de electricidad probablemente sea más alto debido a que la mayor parte de tu consumo de energía es eléctrico.
Sin embargo, hay formas de mitigar esto. Existen tarifas de día y noche en las que recibes electricidad más barata dependiendo de la hora del día. Mientras escribo esto en primavera, me beneficio de electricidad más barata con mi proveedor Iberdrola desde las 11 de la noche hasta la 1 de la tarde del día siguiente. Pongo mi lavadora, lavavajillas, calentador de agua y bomba de la piscina durante este período de tarifas bajas. Puedes instalar un horno a gas que funcione con botellas de gas que son baratas de comprar, y muchas personas tienen calentadores de agua a gas. Esto marca una gran diferencia y, por fin, puedes ver cómo bajan tus facturas.
El aire acondicionado moderno es mucho más barato de operar que las unidades más antiguas. También son más baratos para calentar que para enfriar.
Tengo una estufa de leña para los meses de invierno y 250€ de madera calientan toda la villa durante todo el invierno.
Y el mejor consejo... desecha el horno eléctrico y sal afuera a hacer una barbacoa. Más de 300 días soleados al año... aprovéchalos.
COMPRADORES: Compra Segura en España - Su Confianza en Nuestras Manos.
Hondon Valley Homes es uno de los miembros fundadores de Safe Buy España.
Creemos este grupo porque nos estábamos cansando de las tácticas deshonestas utilizadas por algunos agentes locales al tratar con compradores y vendedores.
Queríamos iniciar un grupo de agentes con ideas afines que operaran por encima del estándar aceptado, un grupo de agentes legales, que paguen impuestos y que hayan estado establecidos durante al menos 5 años y tengan un historial impecable en servicio al cliente y satisfacción.
Consulta nuestra entrada de blog sobre SBS aquí.
COMPRADORES: ¿Propiedad o Arrendamiento?
Es poco probable que encuentres muchos arrendamientos en esta parte de España.
Cuando compras una villa o una casa, compras el terreno en el que se encuentra la propiedad, sin embargo, si compras un apartamento, compras las paredes, el suelo, el techo y el balcón.
COMPRADORES: ¿Cuánto tiempo se tarda en comprar una casa en España?
No hay una respuesta exacta a esta pregunta.
Nuestra finalización más rápida fue de 10 días desde la visita hasta la finalización y la mudanza de los compradores. Esto solo se pudo lograr con la ayuda de los abogados de ambas partes, que trabajaron en conjunto, y por supuesto de los vendedores, que afortunadamente ya tenían alojamiento alternativo.
La duración normal desde que se recibe una oferta hasta la finalización varía desde 4 semanas en el lado rápido hasta 12 semanas o más.
Estimo que 6 semanas es lo normal, sin embargo, la fecha de finalización es una fecha mutuamente acordada que no solo debe ser conveniente para los compradores y vendedores, sino también que el abogado de los compradores esté completamente satisfecho de que la propiedad está 100% correcta y lista para la finalización.
Nuestro consejo es hacer que el agente, los vendedores y su abogado estén al tanto del plazo lo antes posible para que todos trabajen hacia un objetivo común.
COMPRADORES: ¿Necesito una cuenta bancaria en España?
No es necesario para la compra, pero tendrás que abrir una cuenta en España después de la finalización.
La mayoría de nuestros clientes transfieren los fondos para comprar su propiedad a la cuenta del abogado. Esto es más barato y fácil que transferir primero a tu propia cuenta en España y luego al abogado antes de la finalización, ya que te ahorra cargos bancarios. El día de la finalización, el abogado realizará todas las transferencias para pagar a los vendedores, tarifas e impuestos.
Sin embargo, necesitarás una cuenta bancaria para pagar tus facturas de servicios públicos, internet, móvil, así como impuestos municipales, etc.
Podemos ayudarte a abrir una cuenta localmente, ya que tenemos excelentes conexiones con los bancos en Hondon e incluso podemos organizar que la cuenta esté en el idioma que elijas.
COMPRADORES: Cuéntame sobre el Valle de Hondón.
¿Por qué deberías elegir el Valle de Hondón?
En lugar de leer sobre ello, ¿por qué no ves uno de nuestros blogs en video de Two Minute Tuesday que explican por qué los compradores exigentes de todo el mundo están eligiendo hacer del Valle de Hondón su hogar?
El Valle de Hondón en relación con la costa, los aeropuertos y las ciudades.
COMPRADORES: La investigación es la clave para comprar propiedades con éxito en España.
Investiga, investiga y luego investiga un poco más.
Es posible que estés muy familiarizado con los altibajos del mercado inmobiliario en tu propio país, sin embargo, aunque es similar, hay diferencias sutiles en España que pueden marcar una gran diferencia para ti como comprador potencial.
Cuando compras un televisor nuevo puedes hacer horas de investigación. Lees reseñas, vas a foros, ves programas tecnológicos en la televisión, incluso puedes ver a alguien desempaquetando y reseñando productos en línea. El punto es que cuando tomas la decisión de qué televisor comprar, tienes todos los hechos, especificaciones, reseñas y precios disponibles para ti…… y sin embargo, a menudo tengo clientes que vienen a España con presupuestos de 2, 3 o incluso 400.000€ que lamentablemente carecen de conocimiento sobre lo que puede ser una de las mayores inversiones que probablemente vayas a hacer.
Entonces, ¿en qué áreas deberías investigar? Echa un vistazo a nuestro artículo en la sección de blogs que cubre todos los aspectos importantes de la investigación que necesitas realizar para hacerlo bien desde la primera y única vez.
COMPRADORES: El NIE... ¿Qué es, por qué lo necesito y dónde puedo conseguirlo?
El número NIE es un número de identificación fiscal para extranjeros y significa el número de identificación de extranjero.
¿Por qué lo necesitas?
- Se requiere tener un NIE si deseas comprar una propiedad
- Para poder conectar los servicios básicos a tu nombre en tu nueva propiedad
- Para abrir una cuenta bancaria, puede que necesites tener uno
- Para comprar un vehículo
- Para empezar a trabajar o estudiar en España
Si deseas leer más sobre el NIE, por favor sigue el enlace a continuación para nuestro artículo completo sobre el NIE en nuestra sección de blog o el enlace a Steven explicando el número NIE en nuestro vlog de video Two Minute Tuesday.
