Aankoop FAQs

Vooral voor klanten uit het Verenigd Koninkrijk, waar het stuur aan de rechterkant van de auto zit en je aan de linkerkant van de weg rijdt, kan het een ontmoedigend vooruitzicht zijn om voor het eerst in Spanje te rijden….. Maar het is niet allemaal verloren. Onze Two Minute Tuesday-video over autorijden in Spanje zal je geruststellen.

De wegen hier zijn glad, vlak, vrij van gaten en hebben zeer weinig verkeer. Bekijk de video om een beetje gemoedsrust te krijgen.

Houd er rekening mee dat elke Ayuntamiento (gemeentehuis) zijn eigen interpretatie van de wetten heeft, maar de nieuwe Valenciaanse planningswetten van 2014 houden nu ook rekening met ecologische en milieufactoren.

Grond die onder deze categorie valt, wordt ook aangegeven op het Algemeen Plan, dat kan worden ingezien bij uw gemeentehuis. Zoals de naam al doet vermoeden, en zoals u waarschijnlijk verwacht, valt rustiek land buiten de stad of het dorp zelf en bevindt het zich vaak aan de rand van het geografische grondgebied van de gemeente.

In tegenstelling tot stedelijk land, waar de regels worden opgesteld door het plaatselijke gemeentehuis, stelt in dit geval de regionale overheid de regels met betrekking tot de minimumgrootte van het perceel in rustieke gebieden. Zo stelt de regionale regering van Valencia duidelijk dat de wet een minimale oppervlakte van 10.000m2 vereist voor elke constructie op rustiek land.

Andere regio's kunnen variëren, dus het is verstandig om bij het begin van uw zoektocht naar een geschikt perceel contact op te nemen met uw lokale gemeentehuis. Rustiek land kan echter verder worden onderverdeeld in drie verschillende categorieën: beschermd, beperkt of bouwgrond. Dus het is niet altijd het geval dat alleen omdat het perceel 10.000m2 of groter is, u erop kunt bouwen. Nogmaals, deze categorieën worden getoond op het Algemeen Plan dat beschikbaar is in het lokale gemeentehuis en moeten worden gecontroleerd voordat een aankoopovereenkomst wordt gesloten.

Rustiek land is vaak veel goedkoper per m2 dan stedelijk land; het probleem is dat je veel meer vierkante meters moet kopen om een perceel te hebben dat groot genoeg is om op te bouwen!

Valenciaanse eigendom beperkingen:

Dit is altijd vastgesteld op 2% van de perceelgrootte – Op een perceel van 10.000m2 is het mogelijk om een begane grond te bouwen met een maximale oppervlakte van 200m2. Dit is altijd vastgesteld op 4% van de perceelgrootte.

Op een perceel van 10.000m2 is het mogelijk om twee verdiepingen van elk 200m2 te bouwen, wat een totale constructieoppervlakte van 400m2 maakt. Opgemerkt moet worden dat dit de maximale bezettingsgraden zijn en dat de bouw een kelder (die even groot kan zijn als de begane grond), terrassen, veranda's/pergola's en een zwembad kan uitsluiten.

Er zijn andere regels die de maximale hoogte van het gebouw regelen. Rustieke huizen zijn beperkt tot twee verdiepingen. Regels variëren met betrekking tot de hoogte van verkoopgrensmuren, meestal van 1 tot 1,80 meter.

Esthetisch uiterlijk: Zoals u waarschijnlijk verwacht, moeten huizen die op rustiek land worden gebouwd, worden ontworpen om in harmonie te zijn met de omliggende eigendommen en het algemene gebied. Zo is het onwaarschijnlijk dat u toestemming krijgt om een moderne glazen villa in Ibizastijl te bouwen op een binnenlands of rustiek perceel. Traditionele binnenlandse rustieke huizen zijn algemeen bekend als Finca's en zijn ofwel bekleed met steen of volledig van steen gebouwd.

Regels met betrekking tot esthetiek worden opgesteld door het gemeentehuis en variëren daarom van gebied tot gebied. Sommige gemeentehuizen kunnen strikte regels hebben met betrekking tot de richting van het dak, de toegestane soorten ramen, het aantal en de afmetingen van bogen, de bouwmaterialen, enz., terwijl andere steden mogelijk minder strikte beperkingen hebben – als die er al zijn.

Ondanks het bovenstaande worden er nu veel meer moderne, door architecten geïnspireerde villa's gebouwd en deze passen verrassend goed in de kenmerken van het gebied. Zowel klanten, bouwers als architecten richten zich op het milieu en duurzaamheid bij het ontwerpen en bouwen van nieuwe woningen.

Tot voor kort was het vrij gebruikelijk in Spanje om de prijs van het onroerend goed bij de notaris te onderdeclareren om de aankoopbelasting bij de aankoop te verlagen.

Het was vroeger gebruikelijk in Spanje om een bepaald percentage zwart geld te betalen bij de aankoop van onroerend goed, en het was bijna een geaccepteerd onderdeel van het kopen van onroerend goed. Als het onroerend goed 200.000€ kostte, werd tussen koper en verkoper afgesproken dat ze een bepaald percentage zouden aangeven als het bedrag op de akte, en de rest zou in contanten worden betaald..... Wat zwart geld werd genoemd.

Waarom gingen kopers en verkopers hiermee akkoord……. Het simpele antwoord is om belasting te vermijden.

De verkoper zou ermee instemmen als hij winst had gemaakt op zijn onroerend goed om de vermogenswinstbelasting op de winst die hij had gemaakt te vermijden. Dit wordt INCRIMENTO PATRIMONIAL genoemd.

Het perceived voordeel voor de koper is dat je bij aankoop 10% belasting betaalt over de aankoopprijs.

Uiteraard, hoe lager de aangegeven prijs, hoe minder belasting je betaalt…… echter gebruikte ik het woord “perceived” in deze verklaring en ik zal dat later uitleggen.

Gelukkig zijn deze dagen van “zwart geld” ver achter ons en dit komt door de financiële crisis die de huizenprijzen verlaagde en niet veel verkopers vermogenswinstbelasting hoefden te betalen, kopers slimmer werden, de nieuwe generatie vastgoedkantoren hun klanten transparante transacties wilde bieden en misschien wel het belangrijkste de belastingdienst, die in Spanje de Hacienda wordt genoemd, die niet langer een oogje dichtknijpt voor het probleem.

Laat me dus uitleggen waarom het altijd beter is om een waarheidsgetrouwe weergave van de onroerendgoedprijs te laten zien bij de notaris.

1.- Je wilt niet naar een vreemd land verhuizen dat je hoopt je thuis te maken en de eerste daad is het bedriegen van het belastingsysteem. Ik weet zeker dat je dit niet in je thuisland doet, dus waarom zou je het hier willen doen.

2.- Als de belastingdienst denkt dat je de verkoopprijs van je onroerend goed hebt ondergedocumenteerd, moet je de onderdeklaring betalen, wat 10% is van het verschil tussen de ondergedocumenteerde en werkelijke prijs, plus een forse boete.

3.- Onthoud dat ik het woord “Perceived” gebruikte... let nu goed op: Als je vandaag ondergeeft, bespaar je 10% belasting op de aankoopkosten, maar dit komt je in de toekomst weer opbreken omdat je akte de ondergeeftprijs zal aangeven wanneer je verkoopt. Hopelijk maak je een mooie winst op je onroerend goed wanneer je verkoopt, maar als je dit onder hebt aangegeven, zal de winst op papier zelfs groter lijken en moet je vermogenswinstbelasting betalen van 19-21%. Je bespaart 10% en betaalt 21% in de toekomst….. Dit is geen goede deal in iemands boeken.

Laat me een voorbeeld laten zien op basis van de volgende aankoop van een villa van 200.000€

Als je de prijs van het onroerend goed met 50.000€ ondergeeft en “zwart geld” betaalt, zal je akte tonen dat je 150.000€ voor het onroerend goed hebt betaald en je zult 10% belasting besparen op 50.000€, wat neerkomt op 5.000€.

Je loopt echter het risico gepakt te worden door de Hacienda en zult de verschuldigde belasting, rente en een boete moeten betalen.

Het volgende probleem komt wanneer je verkoopt. Als je verkoopt met winst, laten we zeggen 250.000€, moet je vermogenswinstbelasting van 19-21% betalen over de winst. Volgens je akte heb je 150.000€ betaald, dus ben je nu belasting verschuldigd over een winst van 100.000€ = +/- 20.000€

Heel eerlijk gezegd is noch het risico het waard, noch staat de wiskunde in de lange termijn een goede zakelijke beslissing.

Dus hoe weet de Hacienda dat je ondergedocumenteerd hebt?

In werkelijkheid weten ze het niet.

Ze hebben een ruwe schatting van wat elk huis waard is, gebaseerd op gemeentelijke belastingformules en dit wordt de “catastral waarde” genoemd, wat vergelijkbaar is met de waarde die in het VK wordt gebruikt, evenals geografische verkoopgegevens. Dit is echter niet 100% nauwkeurig en houdt geen rekening met het feit dat je een echte goede deal hebt kunnen krijgen, de verkoper misschien erg gemotiveerd was om te verkopen, of dat je onroerend goed veel renovatie nodig had om het op de standaard van het gebied te brengen.

En hier wordt het ingewikkeld.

Als de belastingdienst denkt dat je ondergeeft, zullen ze proberen de ondergeeft belasting, rente en een boete terug te vorderen..... Wat geloof me, geen aangename brief zal zijn om te openen....

Niet alles is echter verloren. Als je de volle prijs voor het onroerend goed hebt betaald en niet betrokken bent geweest bij enige ondergeeft, hoef je weinig te vrezen. Met de steun van je advocaat en agent kun je laten zien dat je de juiste prijs voor het onroerend goed hebt betaald.

De agent zal de prijs kunnen tonen waarvoor het onroerend goed te koop werd aangeboden.

Je kunt ook laten zien voor welke prijs vergelijkbare onroerende goederen zijn verkocht.

Als het onroerend goed renovatie nodig had, kun je foto's of video laten zien, evenals belastingontvangen voor alle uitgevoerde werken om het op standaard te brengen.

Je advocaat zal de geldtransfers in en uit hun cliëntrekening kunnen tonen.

Je zult de fondsen voor de aankoop van het onroerend goed kunnen verantwoorden.

Met een beetje doorzettingsvermogen en vasthoudendheid van je advocaat kun je de uitspraak laten herroepen.

Conclusie.

Vraag altijd je agent of er een gevaar bestaat dat de geweldige aanbieding van een onroerend goed die je koopt, ondergeeft kan worden en check dit nogmaals met je advocaat voorafgaand aan de aankoop.

Heel binnenkort zullen we dit onderwerp behandelen in onze Two Minute Tuesday videoblog voor kopers en verkopers, dus zorg ervoor dat je kijkt.

Deze vraag wordt door elk van onze klanten gesteld.

Naast de locatie en de natuurlijke schoonheid van het gebied, is een van de grootste factoren om naar Spanje te verhuizen, en vooral naar de Hondón Vallei, het klimaat.

De vallei geniet van een heerlijk klimaat het hele jaar door, met een lange en hete zomer waarin de temperatuur in de dertig graden ligt, mijn favoriete tijd van het jaar in de lente en de herfst met temperaturen in de twintig graden en een korte winter waarbij de temperatuur soms onder de tien graden komt.

In de winter hoef je geen ijskrabbers of sneeuwscheppen te gebruiken, maar je zult wel overgaan van korte broeken en korte mouwen naar iets warmer.

Het meeste van de neerslag zal vallen van februari tot april en daarna is er het hele jaar door weinig neerslag, tenzij er een grote regenbui of onweersbui is. Tussen mei en oktober kun je verwachten dat er weinig tot geen regen valt.

Het is een veelgestelde vraag die ik wekelijks krijg van klanten die een woning bezichtigen, kopen of huren.

Het antwoord is zoals gewoonlijk een beetje gecompliceerd.

Gas is niet zo gebruikelijk in Spanje als in het VK of Noord-Europa, dus de meeste verwarming en alle koeling worden elektrisch uitgevoerd. De meeste huishoudelijke apparaten vullen ook koud water (afwasmachines/wasmachines) en verwarmen het water in plaats van dat ze een warm wateraansluiting gebruiken. Dus je daadwerkelijke elektriciteitsverbruik zal waarschijnlijk hoger zijn omdat het merendeel van je energieverbruik elektrisch is.

Er zijn echter manieren om dit te verlichten. Er zijn dag- en nachttarieven waarbij je goedkopere elektriciteit ontvangt, afhankelijk van het tijdstip van de dag. Terwijl ik dit schrijf in de lente, profiteer ik van goedkopere elektriciteit van mijn leverancier Iberdrola van 23.00 uur tot 13.00 uur de volgende dag. Ik gebruik mijn wasmachine, vaatwasser, boiler en zwembadpomp tijdens dit lage tarief. Je kunt een gasfornuis aansluiten dat werkt op gasflessen die goedkoop zijn om te kopen, en veel mensen hebben gasboilers. Het maakt echt een verschil en voor het eerst kun je zien hoe je rekeningen dalen.

Moderne airconditioning is veel goedkoper in gebruik dan oudere apparaten. Ze zijn ook goedkoper om te gebruiken voor verwarmen dan voor koelen.

Ik heb een houtkachel voor de wintermaanden en 250€ aan hout verwarmt de hele villa voor de gehele winter.

En het beste advies... gooi de elektrische oven weg en ga naar buiten voor een BBQ. Meer dan 300 zonnige dagen per jaar... maak er gebruik van.

Hondon Valley Homes is een van de oprichters van Safe Buy Spanje.

We hebben deze groep opgezet omdat we moe werden van de onethische tactieken die door sommige lokale makelaars werden gebruikt bij het omgaan met zowel kopers als verkopers.

We wilden een groep van gelijkgestemde makelaars oprichten die willen opereren boven de geaccepteerde norm, een groep van legale, belastingbetalende makelaars die al minimaal 5 jaar actief zijn en een onberispelijk record hebben in klantenservice en tevredenheid.

Bekijk onze blogpost over de SBS hier.

Het is onwaarschijnlijk dat je veel erfpacht zult vinden in dit deel van Spanje.

Wanneer je een villa of huis koopt, koop je het land waarop het pand zich bevindt. Echter, als je een appartement koopt, koop je de muren, de vloer, het plafond en het balkon.

Er is geen exact antwoord op deze vraag.

Onze snelste afronding was 10 dagen van bezichtiging tot de voltooiing en de verhuizing van de kopers. Dit kon alleen worden bereikt met de hulp van beide advocaten die samenwerkten, en natuurlijk de verkopers die gelukkig alternatieve accommodatie hadden geregeld.

De normale duur van een aanbod tot voltooiing varieert van 4 weken aan de snelle kant tot 12 weken of meer.

Ik schat dat 6 weken de norm is, maar de voltooiingsdatum is een wederzijds overeengekomen datum die niet alleen handig is voor de kopers en verkopers, maar ook zodat de advocaat van de koper volledig tevreden is dat het pand 100% correct is en klaar voor de voltooiing.

Ons advies is om de agent, verkopers en uw advocaat zo snel mogelijk op de hoogte te stellen van de tijdlijn, zodat iedereen naar hetzelfde doel werkt.

Niet noodzakelijk voor de aankoop, maar je zult wel een rekening in Spanje moeten openen na de overdracht.

De meeste van onze klanten sturen de fondsen voor de aankoop van hun woning naar de rekening van hun advocaat. Dit is zowel goedkoper als gemakkelijker dan het eerst naar je eigen rekening in Spanje over te maken en daarna naar de advocaat voor de overdracht, omdat dit je bespaart op bankkosten. Op de dag van de overdracht zal de advocaat alle betalingen doen aan de verkopers, kosten en belastingen.

Je hebt echter wel een bankrekening nodig om je nutsvoorzieningen, internet, mobiel en gemeentelijke belastingen te betalen, enz.

We kunnen je helpen met het openen van een rekening lokaal, aangezien we uitstekende connecties hebben met de banken in Hondon en we kunnen zelfs regelen dat de rekening in de taal van jouw keuze is.

Waarom zou je de Hondon-vallei kiezen?

In plaats van erover te lezen, waarom kijk je niet naar een van onze Two Minute Tuesday-video's waarin wordt uitgelegd waarom de veeleisende kopers van over de hele wereld ervoor kiezen om de Hondon-vallei hun thuis te maken.

De Hondon-vallei in relatie tot de kust, luchthavens en steden.

Onderzoek, onderzoek en doe dan nog wat meer onderzoek.

Je bent misschien goed op de hoogte van de ins en outs van de vastgoedmarkt in je eigen land, maar hoewel het vergelijkbaar is, zijn er subtiele verschillen in Spanje die een groot verschil voor je kunnen maken als potentiële koper.

Wanneer je een nieuwe tv koopt, kun je urenlang onderzoek doen. Je leest recensies, gaat naar fora, kijkt naar techshows op tv, je kunt zelfs iemand zien die online items uitpakt en beoordeelt. Het punt is dat wanneer je uiteindelijk besluit welke tv je gaat kopen, je alle feiten, specificaties, recensies en prijzen tot je beschikking hebt…… en toch heb ik vaak klanten die naar Spanje komen met budgetten van 2, 3 of zelfs 400.000€, die beschamend weinig kennis hebben van wat misschien wel een van de grootste investeringen is die je ooit zult maken.

Dus, op welke gebieden moet je je huiswerk doen…. Bekijk ons artikel in de blogsectie waarin alle belangrijke aspecten van het onderzoek worden behandeld dat je moet doen om het de eerste en enige keer goed te doen.

Het NIE-nummer is een belastingidentificatienummer voor buitenlanders en staat voor het número de identificación de extranjero.

Waarom heb je er een nodig?

• Je hebt een NIE nodig als je een eigendom wilt kopen
• Om de nutsvoorzieningen op je naam te laten aansluiten op je nieuwe woning
• Om een bankrekening te openen kan het zijn dat je er een nodig hebt
• Om een voertuig te kopen
• Om te werken of studeren in Spanje

Als je meer wilt lezen over het NIE, volg dan de onderstaande link voor ons volledige artikel over het NIE in onze blogsectie of de link naar Steven die het NIE-nummer uitlegt in onze video-vlog Two Minute Tuesday.