Zakup FAQs

Szczególnie dla klientów z Wielkiej Brytanii, gdzie kierownica znajduje się po prawej stronie samochodu, a jazda odbywa się po lewej stronie drogi, jazda w Hiszpanii po raz pierwszy może wydawać się zniechęcającym zadaniem….. Jednak nie wszystko jest stracone. Nasz film z cyklu Two Minute Tuesday o jeździe w Hiszpanii uspokoi Cię.

Drogi tutaj są gładkie, równe, bez dziur i z bardzo małym ruchem. Obejrzyj film, aby poczuć się spokojniej.

Pamiętaj, że każdy urząd gminy ma swoją własną interpretację przepisów, jednak nowe przepisy planistyczne Walencji z 2014 roku uwzględniają również aspekty ekologiczne i środowiskowe.

Grunty, które mieszczą się w tej kategorii, są również określone w Planie Ogólnym, który można zobaczyć w lokalnym urzędzie gminy. Jak sama nazwa wskazuje, i jak można się spodziewać, tereny wiejskie znajdują się poza miastem lub wsią i często na obrzeżach terytorium geograficznego gminy.

W przeciwieństwie do gruntów miejskich, gdzie zasady są ustalane przez lokalny urząd gminy, w tym przypadku to rząd regionalny ustala zasady dotyczące minimalnej wielkości działki w terenach wiejskich. Na przykład rząd regionalny Walencji jasno określa, że prawo wymaga minimalnego obszaru 10 000m2, aby można było zbudować cokolwiek na terenach wiejskich.

Inne regiony mogą mieć różne przepisy, dlatego warto sprawdzić w lokalnym urzędzie gminy na początku poszukiwań odpowiedniej działki. Jednak tereny wiejskie mogą być dalej podzielone na trzy różne kategorie: chronione, ograniczone lub przeznaczone pod zabudowę. Tak więc nie zawsze oznacza to, że jeśli działka ma 10 000m2 lub więcej, można na niej budować. Ponownie, te kategorie są pokazane w Planie Ogólnym dostępnym w lokalnym urzędzie gminy i powinny zostać sprawdzone przed zawarciem jakiejkolwiek umowy zakupu.

Tereny wiejskie są zwykle znacznie tańsze za m2 niż tereny miejskie; problem polega na tym, że trzeba kupić dużo więcej metrów kwadratowych, aby mieć wystarczająco dużą działkę do budowy!

Ograniczenia zabudowy w Walencji:

Zawsze wynoszą 2% wielkości działki – Na działce o powierzchni 10 000m2 można zbudować parter o maksymalnej powierzchni 200m2. Zawsze wynoszą 4% wielkości działki.

Na działce o powierzchni 10 000m2 można zbudować dwie kondygnacje, każda o powierzchni 200m2, co daje łączną powierzchnię zabudowy 400m2. Należy zauważyć, że są to maksymalne obszary zajęcia, a budowa może wykluczać piwnicę (która może mieć taką samą powierzchnię jak parter), tarasy, werandy/pergole i basen.

Istnieją inne przepisy regulujące maksymalną wysokość budynku. Domy wiejskie są ograniczone do dwóch kondygnacji. Przepisy dotyczące wysokości ogrodzeń granicznych różnią się, zwykle od 1 do 1,80 metra.

Wygląd estetyczny: Jak można się spodziewać, aby utrzymać tradycyjny efekt wiejskiego domu, nieruchomości budowane na terenach wiejskich muszą być zaprojektowane w harmonii z otaczającymi nieruchomościami i ogólnym obszarem. Na przykład jest mało prawdopodobne, aby uzyskać zgodę na budowę nowoczesnej willi w stylu ibizańskim z przeszklonym frontem na działce wiejskiej. Tradycyjne domy wiejskie wewnętrzne są powszechnie znane jako Finca i są albo obłożone kamieniem, albo całkowicie zbudowane z kamienia.

Przepisy dotyczące estetyki są ustalane przez lokalny urząd gminy, dlatego różnią się w zależności od regionu. Niektóre urzędy mogą mieć ścisłe przepisy dotyczące kierunku dachu, typów okien, liczby i wymiarów łuków, materiałów budowlanych itp., podczas gdy inne gminy mogą mieć mniej rygorystyczne ograniczenia – jeśli w ogóle jakiekolwiek.

Mimo powyższego obecnie buduje się wiele bardziej nowoczesnych willi inspirowanych architekturą i te zaskakująco dobrze wpisują się w otoczenie. Klienci, budowniczowie i architekci coraz częściej kierują się środowiskiem i zrównoważonym rozwojem podczas projektowania i budowy nowych nieruchomości.

Aż do niedawna w Hiszpanii dość powszechną praktyką było zaniżanie ceny nieruchomości u notariusza w celu zmniejszenia podatku od zakupu podczas kupna.

W Hiszpanii było to powszechnie stosowane, aby zapłacić pewny procent czarnych pieniędzy przy zakupie nieruchomości i było to niemal akceptowaną częścią zakupu nieruchomości. Jeśli nieruchomość kosztowała 200.000€, to uzgadniano pomiędzy kupującym a sprzedającym, że zadeklarują określony procent jako kwotę na akcie notarialnym, a reszta zostanie zapłacona gotówką… co było znane jako czarne pieniądze.

Dlaczego kupujący i sprzedający zgadzali się na to? Odpowiedź jest prosta: aby uniknąć podatków.

Sprzedawca zgadzał się na to, jeśli osiągnął zysk na swojej nieruchomości, aby uniknąć podatku od zysków kapitałowych od osiągniętego zysku. Nazywa się to INCREMENTO PATRIMONIAL.

Postrzegana korzyść dla kupującego polega na tym, że podczas zakupu płacisz rządowi podatek 10% od ceny zakupu.

Oczywiście, im niższa zadeklarowana cena, tym mniej płacisz podatku… jednak użyłem słowa „postrzegana” w tym stwierdzeniu, a później wyjaśnię to.

Na szczęście czasy „czarnych pieniędzy” mamy już za sobą, a to dzięki kryzysowi finansowemu, który obniżył ceny nieruchomości, małej liczbie sprzedawców, którzy musieli płacić podatek od zysków kapitałowych, bardziej świadomym kupującym, nowemu pokoleniu agencji nieruchomości, które pragną, aby ich klienci mieli przejrzyste transakcje oraz być może, co najważniejsze, urzędowi skarbowemu (zwanym Hacienda w Hiszpanii), który już nie przymyka oka na ten problem.

Pozwól, że wyjaśnię, dlaczego zawsze najlepiej jest zadeklarować prawdziwą cenę nieruchomości u notariusza.

1.- Nie chcesz przeprowadzać się do obcego kraju, który ma stać się twoim domem, a pierwszym działaniem jest oszukiwanie systemu podatkowego. Jestem pewien, że nie robisz tego w swoim kraju, więc dlaczego chciałbyś to zrobić tutaj.

2.- Jeśli urząd skarbowy uzna, że zaniżyłeś cenę sprzedaży swojej nieruchomości, będziesz musiał zapłacić podatek od zaniżenia, który wynosi 10% różnicy między zadeklarowaną a rzeczywistą ceną, plus wysoka grzywna.

3.- Pamiętaj, że użyłem słowa „Postrzegana”… teraz uważaj: Jeśli zaniżysz cenę dzisiaj, zaoszczędzisz 10% podatku od ceny zakupu, jednak w przyszłości to wróci, ponieważ twoje akta notarialne będą zawierały zaniżoną cenę, kiedy będziesz sprzedawać. Mam nadzieję, że osiągniesz ładny zysk ze sprzedaży nieruchomości, jednak jeśli zaniżyłeś cenę, ten zysk na papierze będzie wyglądał na jeszcze większy, a zapłacisz podatek od zysków kapitałowych w wysokości 19-21%. Zaoszczędzisz 10%, a zapłacisz 21% w przyszłości… To nie jest dobra oferta w żadnym przypadku.

Przykład na podstawie zakupu willi za 200.000€:

Jeśli zaniżysz cenę nieruchomości o 50.000€ i zapłacisz „czarnymi pieniędzmi”, twoje akta notarialne pokażą, że zapłaciłeś 150.000€ za nieruchomość i zaoszczędzisz 10% od 50.000€, co daje 5.000€.

Jednak ryzykujesz, że urząd skarbowy cię złapie i będziesz musiał zapłacić należny podatek, odsetki i grzywnę.

Problem pojawi się, gdy będziesz sprzedawać. Jeśli sprzedasz nieruchomość z zyskiem, powiedzmy 250.000€, będziesz musiał zapłacić podatek od zysków kapitałowych w wysokości 19-21% od zysku. Zgodnie z twoimi aktami zapłaciłeś 150.000€, więc będziesz musiał zapłacić podatek od zysku 100.000€, co daje +/- 20.000€.

Uczciwie mówiąc, ani ryzyko, ani matematyka nie przemawiają za tym, by to zrobić jako dobrą decyzję biznesową na dłuższą metę.

Więc jak urząd skarbowy dowiaduje się, że zaniżyłeś cenę?

W rzeczywistości nie wiedzą.

Maję przybliżoną estymację, ile wart jest każda nieruchomość na podstawie formuł oceny podatku od nieruchomości, która nazywa się wartością katastralną, podobnie jak wartość podatkowa w Wielkiej Brytanii, oraz danych o sprzedaży geograficznej. Jednak nie jest to w 100% dokładne i nie uwzględnia faktu, że mogłeś uzyskać naprawdę dobrą ofertę, sprzedawca mógł być bardzo chętny do sprzedaży, a twoja nieruchomość mogła wymagać wielu renowacji, aby dostosować ją do standardów w okolicy.

A tu zaczyna się problem.

Jeśli urząd skarbowy uzna, że zaniżyłeś cenę, spróbuje odzyskać różnicę, odsetki i grzywnę… Co, uwierz mi, nie będzie miłym listem do otwarcia…

Nie wszystko jest jednak stracone. Jeśli rzeczywiście zapłaciłeś pełną cenę za nieruchomość i nie brałeś udziału w żadnym zaniżeniu, nie masz się czego obawiać. Wraz z pomocą swojego prawnika i agenta, będziesz w stanie udowodnić, że zapłaciłeś prawidłową cenę za nieruchomość.

Agent będzie mógł pokazać cenę, po której nieruchomość była wystawiona na sprzedaż.

Możesz również pokazać ceny, po których zostały sprzedane podobne nieruchomości.

Jeśli nieruchomość wymagała renowacji, możesz pokazać zdjęcia lub wideo, a także rachunki podatkowe za wszystkie prace wykonane, aby dostosować ją do standardów.

Twój prawnik będzie mógł pokazać przelewy pieniężne wykonane na konto klienta.

Będziesz mógł wykazać środki na zakup nieruchomości.

Z odrobiną wytrwałości i determinacji ze strony twojego prawnika, możesz uzyskać unieważnienie tej decyzji.

Podsumowanie.

Zawsze pytaj swojego agenta, czy istnieje ryzyko, że wspaniała okazja nieruchomości, którą kupujesz, może wiązać się z zaniżeniem ceny i sprawdź to również ze swoim prawnikiem przed zakupem.

Bardzo wkrótce poruszymy ten temat w naszym blogu wideo Two Minute Tuesday dla kupujących i sprzedających, więc upewnij się, że się połączysz.

To pytanie zadaje nam każdy z naszych klientów.

Poza lokalizacją i naturalnym pięknem regionu, jednym z największych czynników przy wyborze przeprowadzki do Hiszpanii, a szczególnie do Doliny Hondón, jest klimat.

Dolina cieszy się przyjemnym klimatem przez cały rok, z długim i gorącym latem, kiedy temperatura wynosi trzydzieści stopni, moją ulubioną porą roku jest wiosna i jesień, gdy temperatura wynosi dwadzieścia stopni, oraz krótką zimą, kiedy czasami temperatura spada poniżej dziesięciu stopni.

W zimie nie będziesz potrzebować skrobaczek do szyb ani łopat do śniegu, ale przejdziesz z krótkich spodenek i koszulek na coś nieco cieplejszego.

Większość opadów deszczu wystąpi od lutego do kwietnia, a po tym okresie przez resztę roku spadnie bardzo mało deszczu, chyba że nastąpi silna ulewa lub burza. W okresie od maja do października możesz spodziewać się małej ilości lub braku deszczu.

To pytanie jest zadawane przez każdego z moich klientów, którzy oglądają, kupują lub wynajmują.

Odpowiedź, jak zwykle, jest trochę skomplikowana.

Gaz nie jest tak powszechny w Hiszpanii, jak w Wielkiej Brytanii czy północnej Europie, więc większość ogrzewania i całe chłodzenie odbywa się przy użyciu elektryczności. Większość urządzeń AGD również napełnia zimną wodą (zmywarki/pralki), a nie pobiera wody gorącej. Dlatego rzeczywiste zużycie energii elektrycznej będzie prawdopodobnie wyższe, ponieważ większość zużywanej energii jest oparta na elektryczności.

Istnieją jednak sposoby, aby to złagodzić. Są taryfy dzienne i nocne, w których otrzymujesz tańszą elektryczność w zależności od pory dnia. Pisząc to na wiosnę, korzystam z tańszej elektryczności od mojego dostawcy Iberdrola od 23:00 do 13:00 następnego dnia. Uruchamiam swoją pralkę, zmywarkę, podgrzewacz wody i pompę basenową w tym okresie z niższą stawką. Możesz zainstalować piekarnik gazowy działający na butle gazowe, które są tanie do kupienia, a wiele osób ma podgrzewacze wody gazowe. To naprawdę robi różnicę i po raz pierwszy możesz zobaczyć, jak twoje rachunki maleją.

Nowoczesna klimatyzacja jest znacznie tańsza w użytkowaniu niż starsze urządzenia. Są również tańsze do ogrzewania niż do chłodzenia.

Na zimowe miesiące mam piecyk na drewno, a 250€ drewna ogrzewa całą willę przez całą zimę.

A najlepsza rada… pozbądź się piekarnika elektrycznego i wyjdź na zewnątrz, aby zrobić grilla. Ponad 300 słonecznych dni w roku… wykorzystaj je.

Hondon Valley Homes jest jednym z założycieli Safe Buy Hiszpania.

Założyliśmy tę grupę, ponieważ zmęczyliśmy się nieuczciwymi praktykami stosowanymi przez niektórych lokalnych agentów przy obsłudze zarówno kupujących, jak i sprzedających.

Chcieliśmy założyć grupę agentów o podobnym myśleniu, którzy działają ponad przyjętym standardem, grupę legalnych, płacących podatki agentów, którzy działają na rynku od co najmniej 5 lat i mają nienaganną reputację w zakresie obsługi klienta i satysfakcji.

Zapoznaj się z naszym wpisem na blogu na temat SBS tutaj.

Mało prawdopodobne jest, że znajdziesz wiele użytkowania wieczystego w tej części Hiszpanii.

Kiedy kupujesz willę lub dom, kupujesz ziemię, na której znajduje się nieruchomość, jednak jeśli kupujesz mieszkanie, kupujesz ściany, podłogę, sufit oraz balkon.

Nie ma dokładnej odpowiedzi na to pytanie.

Nasza najszybsza transakcja zakończyła się w 10 dni, od obejrzenia nieruchomości do jej zakończenia i wprowadzenia się kupujących. To mogło się udać tylko dzięki pomocy obu prawników, którzy pracowali w tandemie, oraz oczywiście sprzedawców, którzy na szczęście mieli już zorganizowane alternatywne zakwaterowanie.

Normalny czas od złożenia oferty do zakończenia transakcji wynosi od 4 tygodni w przypadku szybkiej transakcji, do 12 tygodni lub więcej.

Szacuję, że 6 tygodni to norma, jednak data zakończenia transakcji to wspólnie uzgodniona data, która nie tylko musi być dogodna dla kupujących i sprzedających, ale także prawnik kupujących musi być całkowicie przekonany, że nieruchomość jest w 100% poprawna i gotowa do finalizacji.

Nasza rada to jak najszybciej poinformować agenta, sprzedających i swojego prawnika o harmonogramie, aby wszyscy pracowali nad wspólnym celem.

Nie jest to konieczne do zakupu, ale będziesz musiał otworzyć konto w Hiszpanii po zakończeniu transakcji.

Większość naszych klientów przelewa środki na zakup swojej nieruchomości na konto swojego prawnika. Jest to tańsze i łatwiejsze niż najpierw przelać pieniądze na własne konto w Hiszpanii, a potem na konto prawnika przed zakończeniem transakcji, ponieważ oszczędzasz na opłatach bankowych. W dniu zakończenia transakcji prawnik dokona wszystkich przelewów na zapłatę dla sprzedających, opłat i podatków.

Będziesz jednak potrzebować konta bankowego, aby płacić rachunki za media, internet, telefon komórkowy oraz podatki lokalne itp.

Możemy pomóc Ci otworzyć konto lokalnie, ponieważ mamy doskonałe połączenia z bankami w Hondon i możemy nawet zorganizować, aby konto było w wybranym przez Ciebie języku.

Dlaczego powinieneś wybrać Dolinę Hondón?

Zamiast czytać o tym, dlaczego nie obejrzysz jednego z naszych blogów wideo Two Minute Tuesday, w których wyjaśniamy, dlaczego wymagający kupujący z całego świata wybierają Dolinę Hondón na swoje miejsce zamieszkania.

Dolina Hondón w odniesieniu do wybrzeża, lotnisk i miast.

Badania, badania, a potem jeszcze trochę więcej badań.

Możesz być dobrze zaznajomiony z rynkiem nieruchomości w swoim kraju, jednak chociaż jest to podobne, istnieją subtelne różnice w Hiszpanii, które mogą mieć duże znaczenie dla Ciebie jako potencjalnego nabywcy.

Kiedy kupujesz nowy telewizor, możesz poświęcić godziny na badania. Czytasz recenzje, chodzisz na fora, oglądasz programy technologiczne w telewizji, możesz nawet oglądać kogoś rozpakowującego i recenzującego przedmioty online. Chodzi o to, że gdy podejmujesz decyzję, który telewizor kupić, masz wszystkie dostępne fakty, specyfikacje, recenzje i ceny…… a mimo to, często mam klientów, którzy przyjeżdżają do Hiszpanii z budżetami 2, 3, a nawet 400.000€, którzy zawstydzająco brakuje im wiedzy na temat tego, co może być jedną z największych inwestycji, jakie kiedykolwiek dokonają.

Więc w jakich obszarach powinieneś robić swoje badania? Zobacz nasz artykuł w sekcji blogów, który omawia wszystkie ważne aspekty badań, które musisz przeprowadzić, aby zrobić to dobrze za pierwszym i jedynym razem.

Numer NIE to numer identyfikacji podatkowej dla obcokrajowców i oznacza número de identificación de extranjero.

Dlaczego go potrzebujesz?

• Potrzebujesz NIE, jeśli chcesz kupić nieruchomość
• Aby podłączyć media na swoje nazwisko w nowej nieruchomości
• Aby otworzyć konto bankowe, może być wymagane posiadanie NIE
• Aby kupić pojazd
• Aby rozpocząć pracę lub naukę w Hiszpanii

Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej na temat NIE, kliknij poniższy link do naszego pełnego artykułu o NIE w sekcji bloga lub link do Stevena wyjaśniającego numer NIE w naszym vlogu wideo Two Minute Tuesday.